How does DomusEmpire score real estate deals?

DomusEmpire uses a multi-factor AI scoring system (0-100) analyzing price per m² vs district average (22%), comparable pricing via KNN spatial search (13%), rental attractiveness (11%), building quality (11%), metro proximity (10%), floor quality (9%), layout efficiency (9%), area value (9%), and room count efficiency (6%), with penalty deductions up to -15 points.

What does a high score mean on DomusEmpire?

A score of 70+ indicates an excellent deal with significantly better value compared to similar properties in the area. Scores above 80 are exceptional and rare, typically indicating properties priced well below market rate with good fundamentals.

How many cities does DomusEmpire cover?

DomusEmpire covers 30+ cities across Europe including Ukraine (Kyiv, Lviv, Odesa), Italy (Rome, Milan, Bologna), Germany (Berlin, Munich), Spain (Barcelona, Madrid), Netherlands (Amsterdam, Rotterdam), France, Switzerland, and more.

Is DomusEmpire free to use?

Yes, DomusEmpire is free to use. You can search properties, view scores, use the interactive map, and compare deals without any subscription. Additional features like saved searches and alerts are available for registered users.

Deal Scoring Methodology

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Come funziona il punteggio

Ogni annuncio riceve un punteggio da 0 a 100. Più alto = migliore offerta rispetto al mercato. I pesi del punteggio variano tra acquisto e affitto.

Buy Score Formula

Acquisto: Punteggio = prezzo/m² (20%) + comparabili (12%) + locazione (10%) + edificio (10%) + metro (9%) + ristrutturazione (8%) + piano (8%) + disposizione (8%) + superficie (8%) + locali (7%) - penalità

Rent Score Formula

Affitto: Punteggio = prezzo/m² (25%) + metro (15%) + disposizione (12%) + comparabili (12%) + piano (10%) + superficie (10%) + locali (8%) + edificio (4%) + ristrutturazione (4%) - penalità

20%

Prezzo al m²

Analisi Z-score rispetto alla media del quartiere. Sotto la media = ottimo affare.

12%

Prezzi comparabili

La ricerca spaziale KNN trova i 7 appartamenti simili più vicini entro 1,5 km e confronta il prezzo/m².

10%

Attrattività locativa

Quanto l'unità è affittabile. Monolocali e bilocali (20-45 m²) vicino alla metro ottengono il punteggio più alto — generano il miglior rendimento d'affitto per m². Anche i trilocali compatti (35-65 m²) ottengono buoni risultati. I grandi appartamenti con 4+ locali ricevono punteggi bassi perché più difficili da affittare.

10%

Qualità dell'edificio

Tipo di edificio (prefabbricato=25, mattone=60, monolite=80) combinato con l'età. Gli edifici più recenti ottengono punteggi più alti.

Vicinanza alla metro

Distanza dalla stazione metro più vicina. <300m = 95 punti, <500m = 85 punti. Neutro per le città senza metro.

Stato di ristrutturazione

Condizione/qualità della ristrutturazione. Ristrutturazione di design 95, ristrutturazione euro 85, cosmetica 55, dal costruttore 35, nessuna ristrutturazione 20. Le unità troppo care senza ristrutturazione ricevono una penalità aggiuntiva.

Qualità del piano

Il piano terra viene sempre penalizzato. L'ultimo piano è penalizzato nei vecchi prefabbricati. I piani medio-alti ottengono i punteggi migliori.

Efficienza della disposizione

Superficie per locale (ideale 22-32 m²), rapporto superficie abitabile (65-78%), dimensione cucina (8+ m²).

Rapporto superficie-prezzo

Quanta superficie si ottiene per la fascia di prezzo. Più superficie allo stesso prezzo = migliore.

Rapporto locali-prezzo

Numero di locali rispetto alla fascia di prezzo. Più locali allo stesso prezzo = migliore.

Penalità per segnali d'allarme sottraggono fino a 15 punti per piano terra in vecchi prefabbricati, ultimo piano in prefabbricati, cucine piccole (<6 m²), prezzi sospettosamente bassi e appartamenti troppo piccoli per il numero di locali.