In einer der begehrten und historisch gewachsenen Wohnlagen von Bad Kreuznach erhebt sich diese außergewöhnliche Jugendstilvilla – ein repräsentatives Anwesen, das seit über einem Jahrhundert Charakter, Geschichte und architektonische Eleganz vereint. Errichtet im Jahr 1905 nach den Plänen des angesehenen Architekten Jakob Karst für die Weinhändlerin Philippina Wohlleben, verkörpert die Villa bis heute den unverwechselbaren Charme der Gründerzeit, verbunden mit einem beeindruckenden Maß an baulicher Authentizität und erlebbarer Wohnqualität. Das denkmalgeschützte Gebäude steht auf einem ca. 496 m² großen Grundstück und verfügt über insgesamt ca. 294 m² Wohnfläche, die sich auf drei vollständig abgeschlossene Wohneinheiten verteilen. Die großzügige und klare Struktur des Hauses eröffnet sowohl Eigennutzern als auch Kapitalanlegern äußerst flexible Nutzungsmodelle – vom exklusiven Familiendomizil mit separaten Bereichen für Home-Office, Praxis oder Mehrgenerationenwohnen bis hin zur renditestarken Vermietung mit drei eigenständigen Einheiten oder einer zukünftigen WEG-Aufteilung. Wohnflächen nach Einheiten: Erdgeschoss: ca. 93,8 m² Obergeschoss: ca. 114,6 m² (inkl. beheiztem Wintergarten) Dachgeschoss: ca. 85,2 m² Gesamtwohnfläche: ca. 294 m² Bereits beim Betreten der Villa wird ihr historischer Charakter sichtbar: eindrucksvolle Deckenhöhen von bis zu 3,30 m, restaurierte Originalholzböden, liebevoll erhaltene Details, klassische Türrahmungen und großzügige Raumfolgen schaffen eine Atmosphäre, die gleichzeitig großzügig, warm und stilvoll wirkt. Die Kombination aus historischen Elementen und kontinuierlichen Modernisierungen verleiht dem Haus einen zeitlosen, harmonischen Eindruck. Viel Tageslicht, große Fensterflächen und geschmackvolles Materialkonzept unterstreichen diesen besonderen Charakter. Das Obergeschoss der Villa wird durch einen beheizbaren Wintergarten ergänzt, der als lichtdurchfluteter Wohn- und Rückzugsbereich das gesamte Jahr über nutzbar ist – ein echtes Highlight und Ausdruck der architektonischen Qualität des Gebäudes. Über die Jahrzehnte wurde das Anwesen kontinuierlich instand gehalten und sorgfältig modernisiert, ohne dabei den Charakter des Hauses zu verfälschen. So präsentiert sich die Villa heute in einem außergewöhnlich guten Gesamtzustand, der sowohl wohnlich als auch wirtschaftlich überzeugt. Mit einem Kaufpreis von 895.000 € bietet das Objekt – besonders durch den Denkmalschutzstatus und die drei abgeschlossenen Einheiten – eine ausgesprochen attraktive Grundlage für Kapitalanleger, die von steuerlichen Vorteilen profitieren möchten, oder für Käufer, die eine große, repräsentative Jugendstilvilla mit Flexibilität und Zukunftspotenzial suchen. Die Vermietbarkeit der drei Einheiten ist aufgrund der Lage und der Objektqualität hervorragend; ebenso ist eine spätere WEG-Teilung problemlos möglich, da die Wohnungen bereits jetzt baulich voneinander abgetrennt sind. Die Verbindung aus historischer Architektur, moderner Wohnqualität, starker Energie- und Baustruktur, flexiblem Nutzungskonzept und wertstabiler Lage macht diese Villa zu einer seltenen Gelegenheit auf dem Bad Kreuznacher Immobilienmarkt – sowohl für anspruchsvolle Eigennutzer als auch für Investoren mit langfristigem Fokus. # Ausstattung Gebäude & Architektur: Denkmalgeschützte Jugendstilvilla, Baujahr 1905 Planung durch Architekt Jakob Karst Drei vollständig abgeschlossene Wohneinheiten (EG/OG/DG) Gesamtwohnfläche ca. 294 m² Hohe historische Raumdecken (2,50 m–3,30 m) Originalböden: Pitchpine-Dielen, Echtholzparkett, restaurierte Holzböden Klassische Türen, massive Bauweise, historische Fassadendetails Wohnungen – Aufteilung EG: ca. 93,8 m² OG: ca. 114,6 m² (inkl. beheizbarem Wintergarten) DG: ca. 85,2 m² Heizung & Technik: Gas-Zentralheizung, Leistung 45 kW (erneuert 2009) Jahresverbrauch ca. 45.000 kWh Elektrik erneuert 2010 (komplette Modernisierung) Fenster: zweifach verglaste Holzfenster (80er Jahre) Fachgerecht instand gehaltene Dachflächen inkl. Dämmmaßnahmen Sanitär & Küchen: Bäder modernisiert 2015–2022 Hochwertige Einbauküche (2008) mit: Granit-Arbeitsplatte Markengeräten Gesamtinvestition ca. 26.000 € Wintergarten Beheizbarer Wintergarten im Obergeschoss Ganzjährig nutzbarer Wohn- / Ess- / Arbeitsbereich Hoher Beliebtheitsfaktor bei Mietern und Eigennutzern Gewölbekeller Historischer Gewölbekeller Teilsaniert 2025, u. a.: Abschnittsweise Sanierputz Teilbereiche mit Dichtschlämme Feuchtereduzierende Maßnahmen Optimierte Nutzbarkeit der sanierten Bereiche Außenanlagen & Parken: Neu angelegter Gartenbereich Bepflanzung mit Bambus + Rhizomsperre Pflegeleicht und klar strukturiert Garage Zusätzlicher Stellplatz im Hof Für Kapitalanleger – besondere Vorteile: Drei autarke Einheiten → flexible Vermietbarkeit Potenzielle Durchschnittsmiete ca. 13 €/m² Mietpotenzial gesamt ca. 3.800 €/Monat / 45.600 € p.a. Denkmal-AfA möglich (steuerlich attraktiv) Sehr geringe Fluktuation im Quartier Vorbereitung für spätere WEG-Teilung hervorragend möglich # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 3 - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Gehoben - Bodenbelag: Dielen, Fliesen, Parkett - Käuferprovision: Käuferprovision beträgt 3,57 % (inkl. MwSt.) des beurkundeten Kaufpreises - Grundstücksfläche: ca. 484 m² - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 20 m² # Lagebeschreibung Die Villa befindet sich in einer der gefragtesten Wohnlagen von Bad Kreuznach, geprägt von historischen Villen, gepflegten Stadthäusern und einem ruhigen, hochwertigen Umfeld. Die Lage kombiniert urbanen Komfort, kurze Wege und ein stilvolles, gewachsenes Wohnquartier – ideal für Eigennutzer und sehr attraktiv für Kapitalanleger durch die stabile Nachfrage. Mikrolage & Umfeld Das Quartier zeichnet sich durch: ruhige Anwohnerstraßen ein repräsentatives Villenumfeld geringe Fluktuation hohes Wohn- und Sicherheitsniveau aus – Merkmale, die langfristige Wertstabilität garantieren. Bildung & Schulen Mehrere Bildungseinrichtungen liegen in direkter Nähe: Hofgartenschule (gegenüberliegend, Unterrichtsräume) Gymnasium an der Stadtmauer Lina-Hilger-Gymnasium mehrere Grundschulen und Kitas Eine große Stärke der Lage – besonders für Familien und die Vermietbarkeit. Innenstadt & Stadtkultur Die Innenstadt ist fußläufig erreichbar und bietet: Fußgängerzone Einkaufsmöglichkeiten Cafés, Restaurants, Wochenmärkte kulturelle Einrichtungen Die bekannten Brückenhäuser über der Nahe prägen das historische Stadtbild und verleihen der Umgebung besonderen Charme. Freizeit & Erholung In unmittelbarer Nähe befinden sich: Kurpark Salinental mit Gradierwerken Thermen & Rehazentren Nahe-Uferwege zum Joggen & Radfahren Sport- und Freizeiteinrichtungen Diese Vielfalt schafft ein Umfeld mit hohem Freizeitwert. Gesundheit & medizinische Versorgung Bad Kreuznach ist ein medizinisches Zentrum der Region mit: zwei Krankenhäusern mehreren Rehakliniken zahlreichen Fachärzten Ein wichtiger Standortfaktor für langfristige Wohnraumnachfrage. Verkehrsanbindung Die Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet: B41 durchs Stadtgebiet A61 ca. 7 Minuten Mainz / Wiesbaden ca. 25–30 Minuten Flughafen Frankfurt ca. 45 Minuten Bahnhof Bad Kreuznach mit Verbindungen nach Mainz, Bingen, Kaiserslautern Ideal für Pendler und überregionale Erreichbarkeit. Standort- & Investmentperspektive Die Lage profitiert von einer starken Wirtschaftsstruktur (Medizintechnik, Gesundheitswesen, Maschinenbau, Dienstleistungen) und einer konstanten Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum. Die Kombination aus Lagequalität, Infrastruktur, Stabilität und historischer Bebauung macht diesen Standort besonders wertbeständig – ein klarer Vorteil für Kapitalanleger. # Sonstiges GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG. HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung. UNSER SERVICE FÜR SIE ALS EIGENTÜMER: Planen Sie den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie, so ist es für Sie wichtig, deren Marktwert zu kennen. Lassen Sie kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie professionell durch einen unserer Immobilienspezialisten einschätzen. Unser bundesweites und internationales Netzwerk ermöglicht es uns, Verkäufer bzw. 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