How does DomusEmpire score real estate deals?

DomusEmpire uses a multi-factor AI scoring system (0-100) analyzing price per m² vs district average (22%), comparable pricing via KNN spatial search (13%), rental attractiveness (11%), building quality (11%), metro proximity (10%), floor quality (9%), layout efficiency (9%), area value (9%), and room count efficiency (6%), with penalty deductions up to -15 points.

What does a high score mean on DomusEmpire?

A score of 70+ indicates an excellent deal with significantly better value compared to similar properties in the area. Scores above 80 are exceptional and rare, typically indicating properties priced well below market rate with good fundamentals.

How many cities does DomusEmpire cover?

DomusEmpire covers 30+ cities across Europe including Ukraine (Kyiv, Lviv, Odesa), Italy (Rome, Milan, Bologna), Germany (Berlin, Munich), Spain (Barcelona, Madrid), Netherlands (Amsterdam, Rotterdam), France, Switzerland, and more.

Is DomusEmpire free to use?

Yes, DomusEmpire is free to use. You can search properties, view scores, use the interactive map, and compare deals without any subscription. Additional features like saved searches and alerts are available for registered users.

Deal Scoring Methodology

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Comment fonctionne le scoring

Chaque annonce est notée de 0 à 100. Plus le score est élevé, meilleure est l'affaire par rapport au marché. Les pondérations diffèrent entre achat et location.

Buy Score Formula

Achat : Score = prix/m² (20 %) + comparables (12 %) + locatif (10 %) + bâtiment (10 %) + métro (9 %) + rénovation (8 %) + étage (8 %) + agencement (8 %) + surface (8 %) + pièces (7 %) - pénalités

Rent Score Formula

Location : Score = prix/m² (25 %) + métro (15 %) + agencement (12 %) + comparables (12 %) + étage (10 %) + surface (10 %) + pièces (8 %) + bâtiment (4 %) + rénovation (4 %) - pénalités

20%

Prix au m²

Analyse du score Z par rapport à la moyenne du quartier. En dessous de la moyenne = bonne affaire.

12%

Prix comparables

Recherche spatiale KNN : trouve les 7 appartements similaires les plus proches dans un rayon de 1,5 km et compare le prix/m².

10%

Attractivité locative

Potentiel locatif de l'unité. Les studios et T1 (20-45 m²) proches du métro obtiennent le meilleur score — ils offrent le meilleur rendement locatif au m². Les petits T2 (35-65 m²) scorent bien aussi. Les grands T4+ obtiennent un score faible car ils sont plus difficiles à louer.

10%

Qualité du bâtiment

Type de construction (préfabriqué=25, brique=60, monolithe=80) combiné à l'âge. Les bâtiments plus récents obtiennent un meilleur score.

Proximité du métro

Distance à la station de métro la plus proche. <300 m = 95 pts, <500 m = 85 pts. Neutre pour les villes sans métro.

État de rénovation

État/qualité de rénovation. Rénovation design = 95, euro = 85, cosmétique = 55, état constructeur = 35, aucune = 20. Les biens surévalués sans rénovation reçoivent une pénalité supplémentaire.

Qualité de l'étage

Le rez-de-chaussée est toujours pénalisé. Le dernier étage est pénalisé dans les anciens immeubles préfabriqués. Les étages intermédiaires-hauts obtiennent le meilleur score.

Efficacité de l'agencement

Surface par pièce (idéal 22-32 m²), ratio surface habitable (65-78 %), taille de la cuisine (8+ m²).

Rapport surface/prix

Surface obtenue pour la tranche de prix. Plus de surface au même prix = meilleure affaire.

Rapport pièces/prix

Nombre de pièces par rapport à la tranche de prix. Plus de pièces au même prix = meilleure affaire.

Pénalités signaux d'alerte soustraient jusqu'à 15 points pour le rez-de-chaussée en préfabriqué ancien, le dernier étage en préfabriqué, les petites cuisines (<6 m²), les prix suspectement bas et les appartements trop petits pour leur nombre de pièces.