Exklusives Wohnen am Wasser – Luxuswohnung mit unverbaubarem Blick auf Müggelsee und Müggelberge Willkommen an einem der schönsten Wasserstandorte Berlins. In privilegierter Lage direkt an der Spreemündung, am Tor zum Berliner Müggelsee, erwartet Sie eine außergewöhnliche Eigentumswohnung in Friedrichshagen. Umgeben von historischen Villen, denkmalgeschützten Gebäuden und weitläufiger Natur genießen Sie hier eine einzigartige Kombination aus Ruhe, Eleganz und unmittelbarer Nähe zum Wasser. Vom eigenen Balkon eröffnet sich ein beeindruckender Blick über die Müggelspree bis zum Müggelsee mit den Müggelbergen im Hintergrund – ein Panorama, das zu jeder Jahreszeit begeistert. Die stilvolle Wohnanlage wurde 2012 auf einem ca. 1.702 m² großen Wassergrundstück errichtet und umfasst lediglich zwölf Wohneinheiten. Das viergeschossige Gebäude mit Tiefgarage wurde nach KfW-70-Standard gebaut und überzeugt mit Energieeffizienzklasse B, Belüftungsanlage, dreifachverglasten Holzfenstern mit elektrischen Raffstores sowie komfortabler Fußbodenheizung. Die Gasheizung wurde vor drei Jahren erneuert, das Objekt befindet sich in einem sehr gepflegten Zustand. Die hier angebotene Wohnung entstand durch die Zusammenlegung zweier Einheiten und präsentiert sich heute mit einer großzügigen Wohnfläche von ca. 198 m² als elegante Residenz direkt am Wasser. Edle italienische Natursteinfliesen, hochwertige Holzdielung und bodentiefe Fenster sorgen für eine helle, lichtdurchflutete Atmosphäre mit einer Raumhöhe von etwa 2,70 Metern. Bereits der Zugang zur Wohnung vermittelt ein besonderes Maß an Privatsphäre: Ein großzügiger Vorraum außerhalb des Treppenhauses führt in die geräumige Diele mit maßgefertigten Einbauschränken. Von hier aus erschließen sich das erste Badezimmer mit moderner Walk-in-Dusche sowie ein Ankleidebereich, der zum Gästezimmer mit überdachtem Balkon und herrlichem Wasserblick führt. Das Herzstück der Wohnung bildet der über 45 m² große Wohn- und Küchenbereich mit direktem Zugang zum Balkon. Die hochwertige Küche des Herstellers SACHSEN überzeugt mit edler Natursteinplatte, lackierten Fronten und erstklassiger Ausstattung mit Geräten von Miele und Elementen von Villeroy & Boch. Induktionskochfeld, Dampfgarer, Backofen, Mikrowelle, Weinkühlschrank sowie eine höhenverstellbare BERBEL-Umlufthaube lassen keine Wünsche offen. Der angrenzende Essbereich mit rund 20 m² bietet viel Raum für gesellige Abende. Ein besonderes Highlight ist der großzügige Wintergarten mit hochwertiger Verglasung und unverbaubarem Blick über die Müggelspree bis zum Müggelsee. Dank eines flexiblen Schienensystems lässt sich die Verglasung weit öffnen, sodass sich Innen- und Außenbereich harmonisch verbinden und Sie die Wasserlage zu jeder Jahreszeit genießen können. Eine zweite Diele erschließt die privaten Räume der Wohnung, darunter ein helles Kinderzimmer, ein Hauswirtschaftsraum mit hochwertigen Einbauten sowie das großzügige Schlafzimmer mit Bad en Suite. Dieses wurde vor etwa fünf Jahren modernisiert und mit einer besonderen Badewanne mit Duschfunktion ausgestattet. Ein weiteres Zimmer eignet sich ideal als Ankleide oder Arbeitsbereich. Abgerundet wird dieses außergewöhnliche Angebot durch zwei PKW-Stellplätze in der Tiefgarage sowie zwei Bootsliegeplätze am hauseigenen Steg (ca. 7 m × 3,50 m und 11 m × 4,50 m). Diese exklusive Eigentumswohnung vereint eine der schönsten Wasserlagen Berlins mit großzügigem Raumgefühl, hochwertiger Ausstattung und zeitloser Architektur – ein Zuhause für Menschen, die das Besondere suchen. # Ausstattung - erstklassige Lage im Erdgeschoss bzw. Hochparterre direkt an der Müggelspree mit Blick auf den Müggelsee - großzügige Wohnfläche von ca. 198 m² - 5 Zimmer, ideal für Familien, Gäste oder Homeoffice - 2 stilvolle Badezimmer, davon ein Bad en Suite - repräsentativer Wohn- und Küchenbereich mit ca. 45 m² - hochwertige SACHSEN-Designer-Küche mit Hochglanzfronten und Natursteinplatte sowie Premium-Geräte von Miele und Ausstattungselemente von Villeroy & Boch - höhenverstellbare BERBEL-Umlufthaube - edle italienische Natursteinfliesen und hochwertige Holzdielung - großzügige Raumhöhe von ca. 2,70 m - bodentiefe dreifachverglaste Holzfenster mit elektrischen Raffstores - Fußbodenheizung in allen Räumen - Belüftungsanlage - hochwertig verglaster Wintergarten mit unverbaubarem Wasserblick - überdachter Balkon mit Blick auf die Müggelspree - maßgefertigte Einbauschränke und Ankleidebereiche - Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschine und hochwertigen Einbauten - energieeffiziente Bauweise nach KfW-70-Standard - Energieeffizienzklasse B - Gasheizung vor ca. 3 Jahren erneuert - gepflegte Wohnanlage mit nur 12 Einheiten - Grundstück ca. 1.702 m² - barrierearmer Zugang zur Wohnung im Erdgeschoss - 2 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage - 2 private Bootsliegeplätze am hauseigenen Steg (ca. 7 m × 3,50 m und 11 m × 4,50 m) # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 4 - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Luxus - Bodenbelag: Dielen, Teppich - Käuferprovision: Käuferprovision beträgt 2,38 % (inkl. MwSt.) des beurkundeten Kaufpreises - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 18 m² # Lagebeschreibung Friedrichshagen zählt zu den begehrtesten und charmantesten Wohnlagen im Berliner Südosten. Der traditionsreiche Villenvorort liegt direkt am Müggelsee, dem größten See Berlins, und verbindet auf einzigartige Weise naturnahe Ruhe mit urbaner Lebensqualität. Die Umgebung ist geprägt von historischen Villen, gepflegten Altbauten und großzügigen Grünflächen. Die nahegelegenen Wälder der Müggelberge, die Uferpromenade am Müggelsee sowie zahlreiche Rad- und Spazierwege bieten hervorragende Möglichkeiten zur Erholung in unmittelbarer Natur. Die beliebte Bölschestraße – das lebendige Zentrum Friedrichshagens – ist nur wenige Minuten entfernt und bietet eine ausgezeichnete Auswahl an Cafés, Restaurants, kleinen Boutiquen und Geschäften des täglichen Bedarfs. Hier verbinden sich Berliner Kiezkultur und gehobene Lebensqualität auf charmante Weise. Auch verkehrstechnisch ist die Lage hervorragend angebunden. Die S-Bahn-Station Friedrichshagen ermöglicht eine direkte Verbindung in die Berliner Innenstadt, während die nahegelegene Müggelspree und der Müggelsee ideale Voraussetzungen für Wassersport, Segeln und Bootsausflüge bieten. Diese außergewöhnliche Kombination aus exklusivem Wohnambiente, erstklassiger Infrastruktur und einem vielfältigen kulturellen Angebot macht Friedrichshagen zur idealen Wahl für anspruchsvolle Luxusliebhaber, die Wert auf Privatsphäre, Stil und Lebensqualität legen. Hier finden Sie nicht nur ein Zuhause, sondern ein Refugium, das höchsten Ansprüchen gerecht wird und eine unvergleichliche Lebensart verspricht.Entfernungen: Kindergarten 1 km Grundschule 0,9 km Realschule 1,2 km Einkaufsmoeglichkeiten 0,6 km Gymnasium 1,2 km Fernbahnhof 9,6 km Bus 4,5 km # Sonstiges GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG. HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung. UNSER SERVICE FÜR SIE ALS EIGENTÜMER: Planen Sie den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie, so ist es für Sie wichtig, deren Marktwert zu kennen. Lassen Sie kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie professionell durch einen unserer Immobilienspezialisten einschätzen. Unser bundesweites und internationales Netzwerk ermöglicht es uns, Verkäufer bzw. Vermieter und Interessenten bestmöglich zusammenzuführen. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: GAS - Energieverbrauch: 73.4 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: B - Gültig bis: 2032-08-29 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 2012 - Heizungsart: Fußbodenheizung, Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 26068014

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